来源：市场资讯
7月15日，国家统计局照例发布了6月70城房价数据。
20个城市新房价格环比上涨，比上月多了4个，创下2025年5月以来最多。一线城市整体涨了0.1%，上海涨0.3%、广州涨0.2%、深圳涨0.3%。
唯独北京，降了0.3%。
在一线城市集体向上的叙事里，北京这个“独跌”显得有点扎眼。
先看热闹，再看门道
数据不能只看一个点。把北京的数据拆开，画面其实没那么简单。
6月北京新房价格环比降了0.3%，同比下降2.1%。0.3%，听起来不大，但放在“其他三个都在涨”的语境里，反差就出来了。
可另一边，北京6月新房网签了4149套，突破4000套，创下一年来的新高，同比涨幅达25.61%。成交量在冲高，价格在微降——量升价跌，典型的“以价换量”特征。
更值得关注的是二手房。6月北京二手房价格环比涨了0.1%，这已经是连续第五个月上涨。上半年北京二手住宅网签93583套，同比增长5.7%，创下2021年以来同期最高水平，4到6月连续创下近五年同期交易规模纪录。
一边是二手房连续涨价、成交放量，一边是新房量升价跌——这组矛盾，恰恰是理解北京楼市的关键切口。
供给结构：谁在卖，卖什么
北京研究院院长高原点出了一个重要原因：“受产品供给结构、入市节奏影响，新房热度提升相对滞后、整体增幅弱于二手市场增幅。”
翻译过来就是：不是没人买房，是北京新房市场上能买的东西变了。
2026上半年北京商品住宅供应约1.41万套，同比下降26.8%。供应量在收缩——海淀区去年上半年供应了4340套，今年上半年只有两个项目、339套房源，东西城更是基本断供。
开源证券的研报也印证了这个判断：北京高端盘基本集中在海淀区，东西城几乎无供应。
供给在收缩，而且收缩的方向是——核心区优质项目少了，外围刚需项目多了。北京热卖的项目，昌平东小口把起步面积做到了67平方米，通州九棵树75平起步，总价控制在300到400万。
不是没人买新房，是能买到的“好房子”变少了。
置换链条：卡在哪一环
再看需求端。
上半年北京二手房成交创了近五年新高，说明什么？说明“卖旧”这半扇门打开了——很多家庭把旧房子卖出去了。
但“买新”这半扇门，还没完全推开。
合硕机构首席分析师郭毅的观察很具体：当前二手房市场步入成交活跃周期，不少家庭完成旧房置换后，随之产生新房改善需求。
但她同时指出，市场成交呈现三大特征——“好房子”项目活跃度更高，总价500万到800万的刚改项目热度更明显，全新取证开盘的新盘更热销。
换句话说，置换需求真实存在，但只认“好房子”。而“好房子”的供应，恰恰在收缩。
开源证券的研报指出，北京2025年初至2026年6月，北京均价超12万元/平的高端盘仅有五个，单盘去化分化明显，整体去化水平显著低于上海、深圳。
置换链条的传导，卡在了“想买的买不到”这个缝隙里。
后市怎么看
几个机构的判断值得参考。
申万宏源认为，房地产行业基本面底部正逐步临近，核心城市房价今年有望领先企稳。
开源证券判断，2026上半年仍处“销售弱修复+供给收缩”的分化格局，展望下半年，在去库存、控增量的政策基调下，叠加低基数效应，市场回稳趋势有望延续。
中指研究院预计，下半年核心城市二手房价格大幅下跌可能性较低，整体以窄幅波动为主。
但中信证券也提醒，6月京沪二手房成交活跃，并不意味着房价已经进入企稳通道，改善置换链条尚未真正起来。
综合来看，北京新房价格的这0.3%下降，更像是一个结构性问题——供给在收缩、置换在卡顿、杠杆没跟上——而不是市场整体在恶化。
北京楼市正处在一个微妙的位置——二手房已经连续五个月涨价，置换链条正在缓慢转动，新房成交量在冲高。但价格修复的持续性，取决于核心区优质项目供给与杠杆意愿这两条线能不能真正接上。
环比0.3%的下降，不算什么大事，但它像一面镜子，照出了结构深处那些还没理顺的结。
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